Оценка недвижимости

Оценка недвижимости – это комплекс процедур по определению рыночной или иной стоимости объекта недвижимого имущества, находящегося на праве собственности или ином праве (право пользования, право владение, оперативное управление, право хозяйственного введения и прочее), включая здания, помещения, земельные участки. 

Независимая оценка недвижимости

Независимая оценка  недвижимости –  залог конструктивного диалога между покупателем и продавцом, арендатором и рантье. Потому что каждая из сторон диалога желает получить максимальную выгоду от сделки. Но! Только профессиональная оценка недвижимости в Москве позволяет прийти к консенсусу  –  к решению, которое в равной мере устроит обе стороны сделки. 

В НПО Актив работают квалифицированные в Москве эксперты оценочной деятельности. Каждый из экспертов прошел сертификацию в установленном порядке. Каждый наш оценщик оперативно изучит представленный для экспертизы объект и предоставит Заказчику отчет, выполненный в соответствии с действующим законодательством.

Недвижимость — вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым.

К недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.

Кроме недвижимости по происхождению, в России существует «недвижимость по закону». К ней относят подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Стоимость независимой оценки недвижимости

 

Наименование объекта оценки Срок исполнения Стоимость услуги
Коммерческая недвижимость от 4 дней от 20 000 рублей
Жилая недвижимость от 1 дня  от 6 000 рублей
Земельные участки от 3 дней от 10 000 рублей
Имущественный комплекс от 10 дней от 75 000 рублей
Оспаривание кадастровой стоимости от 10 дней от 30 000 рублей
C нами сотрудничают

Оценка коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость представляет собой торговые центры, бизнес центры, административные здания, гостиницы, гаражи, различные объекты промышленности, склады, с/х предприятия, магазины, сооружения или земельные участки, предназначенные для коммерческой деятельности с последующим извлечением постоянной прибыли или прироста капитала, дохода от аренды, инвестиционного дохода.​

Для каких целей проводится оценка коммерческой недвижимости

  1. необходима для внесения в уставной капитал. Оплата акций при учреждении акционерного общества может выражаться в виде имущества, стоимость которого должна быть определена независимым оценщиком. При внесении имущества в уставной капитал ООО, номинальная доля участника в обществе должна составлять более 200 МРОТ (на сегодняшний момент это 20 тыс. рублей).
  2. ​проводится для постановки на баланс компании, если недвижимость получена по договорам безвозмездной передачи и при снятии с баланса недвижимости для последующего его отчуждения.
  3. ​проводится при совершении сделок купли-продажи. Привлечение оценочной компании поможет продавцу обосновать, запрашиваемую им цену на объект недвижимости, на основе предоставленного отчета об оценке и избежать конфликтов между продавцом и покупателем.
  4. ​необходима для определения величины страхового возмещения при страховании недвижимости.
  5. ​необходима для определения стоимости залога при кредитовании. Один из наиболее эффективных способов обеспечения исполнения обязательств по кредиту является предоставление имущества под залог, что является гарантом оплаты должником обязательств перед кредитором.
  6. ​необходима при переходе предприятия на Международные стандарты финансовой отчетности (МСФО). При выходе на международные рынки, отражение рыночной стоимости всех активов предприятия является необходимой процедурой.
  7. проводится для целей налогообложения при оптимизации налогооблагаемой базы предприятия. Согласно действующему законодательству, предприятие не чаще одного раза в год имеет право полностью или частично переоценивать стоимость основных средств.
  8. ​проводится для целей оспаривания кадастровой стоимости для снижения налогооблагаемой базы предприятия. Оценщик определяет реальную рыночную стоимость объекта капитального строительства/земельного участка по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, руководствуясь Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» где по состоянию на 2019 год предусмотрен судебный порядок пересмотра результатов государственной кадастровой оценки.

Оспаривание кадастровой стоимости коммерческой недвижимости

Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость возможно для:

Также возможно оспорить кадастровую стоимость на основании недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

Оценка жилой недвижимости

Жилая недвижимость представляет собой совокупность заселенных и незаселенных жилых единиц. Жилая единица — это жилой дом, жилое помещение в жилом доме, либо в другом строении, имеющее выход в места общего пользования здания или на земельный участок и предназначенное для проживания одной семьей.

Для каких целей необходима оценка жилой недвижимости

  1. для купли-продажи
  2. для сдачи в аренду
  3. ​при оспаривания кадастровой стоимости
  4. ​для определения величины страхового возмещения при страховании недвижимости.
  5. ​для залога при кредитовании.
  6. для идентичных целей коммерческой недвижимости, если собственником является юридическое лицо

Оценка земельного участка

Земельный участок представляет часть земной поверхности, имеющую фиксированную границу. Площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики участка отражаются в государственном кадастре недвижимости.

Для каких целей необходима оценка земельного участка

  1. для внесения земельного участка в уставной капитал.
  2. для постановки приобретенного участка на баланс компании.
  3. ​при совершении сделок купли-продажи.
  4. ​для определения стоимости залога при кредитовании.
  5. при переходе предприятия на Международные стандарты финансовой отчетности (МСФО).
  6. для целей налогообложения при оптимизации налогооблагаемой базы предприятия.
  7. для целей оспаривания кадастровой стоимости земельного участка для снижения налогооблагаемой базы предприятия.

Необходимые документы для оценки недвижимости

Для оценки зданий и сооружений:

  • копия правоподтверждающих документов на объект недвижимости
  • копия документов БТИ (технический паспорт, экспликация, поэтажный план)
  • копия кадастрового паспорта
  • копия правоподтверждающих документов на земельный участок
  • сведения о наличии сервитутов
  • справка об остаточной балансовой стоимости по состоянию на дату оценки

Для оценки помещений:

  • копия правоподтверждающих документов на оцениваемое помещение
  • копия документов БТИ (технический паспорт, экспликация, поэтажный план)
  • копия кадастрового паспорта
  • сведения о наличии сервитутов
  • справка об остаточной балансовой стоимости по состоянию на дату оценки

Для целей оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости:

  • копия свидетельства о государственной регистрации (или выписки из ЕГРН)
  • копия технического паспорта
  • копия экспликации
  • копия кадастрового паспорта на объект недвижимости
  • оригинал Справки о балансовой стоимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости
  • оригинал выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости либо нотариально заверенное свидетельство о государственной регистрации
  • выписка о кадастровой стоимости из ЕГРН (оригинал) 
  • доверенность на предоставление интересов и подачу документов

Для оценки земельного участка:

  • копия правоподтверждающего документа на объект недвижимости;
  • копия кадастрового паспорта;
  • копия действующих договоров аренды;
  • сведения о наличии строений на участке;
  • сведения о наличии сервитутов;
  • справка об остаточной балансовой стоимости на дату оценки.

Методология оценки недвижимости

При оценке недвижимости Оценщик должен привести обоснование выбора примененного метода оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов или отказа от использования подходов к оценке. В случае невозможности применения того или иного метода описывается обоснование применения другого метода оценки или обоснование отказа.

Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки.

Сравнительный подход использует информацию по продажам объектов, сравнимых с оцениваемым объектом. Преимущество данного подхода состоит в его способности учитывать реакцию продавцов и покупателей на сложившуюся конъюнктуру рынка.

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При использовании данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать доход, который выражается в форме дохода от эксплуатации объекта недвижимости и дохода от возможной продажи в конце периода владения недвижимостью.

ТОП объектов работы оценщика

Физические лица чаще всего заказывают оценку следующих объектов недвижимости:

  1. Оценка квартиры. 
  2. Оценка земли  –   участка под застройку или для сельскохозяйственных нужд.
  3. Экспертиза стоимости загородной недвижимости, потому что кадастровая стоимость такой недвижимости существенно отличается от рыночной.

Юридические лица заказывают:

  1. Оценку коммерческой недвижимости  –  для продажи или для покупки, для аренды или формирования уставного фонда компании. 
  2. Оценка участков земли  –  для залога или покупки/продажи под застройку. 
  3. Экспертизу стоимости имущественных комплексов. Например, загородный дом на участке земли с собственным животноводческим комплексом. 
  4. Оценка технических сооружений  –  коммуникации, дороги, мосты, ограждения. 

Объекты незавершенного строительства, которые нуждаются в услуге оценщика самой высокой квалификации. 

Нам важно Ваше мнение