КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ — это недвижимость, связанная с постоянным получением дохода, извлечением прибыли, использование в коммерческих целях, земельный участок или прикреплённое к земле строение (здания, сооружения, объекты). Коммерческая недвижимость также включает воздушные и морские суда, космические объекты, которые подлежат государственной регистрации.
Оценка коммерческой недвижимости: нежилого помещения, здания, земельного участка, сооружения
К оценке коммерческой недвижимости относится
- Оценка земельных участков
- Оценка зданий
- Оценка сооружений
- Оценка офисных помещений
- Оценка торговых помещений
- Оценка складских помещений
- Оценка гостиниц
- Оценка помещений общественного питания
- Оценка помещений свободного назначения
- Оценка гаражей
- Оценка прочих строений и сооружений
Оценка земли
При оценке земельных участков важную роль играет:
- площадь;
- назначение;
- местоположение объекта;
- права на землю;
- вид разрешенного использования;
- наличие обременений, сервитутов;
- наличие инженерных коммуникаций;
- наличие подъездных путей;
- предполагаемое использование результатов оценки.
Категории земельных участков
Стоимость оценки земельных участков
Объект оценки | Ориентировочный срок оказания услуги | Ориентировочная стоимость за услуги оценки 1 объекта, рублей | |||
Земельные участки | земли населенных пунктов (коммерческого назначения) | до 1 Га | 10-15 | от | 25 000 |
до 5 Га | 10-15 | от | 30 000 | ||
до 10 Га | 10-15 | от | 35 000 | ||
свыше 10 Га | 10-15 | от | 40 000 | ||
земли промышленности | до 1 га | 10-15 | от | 30 000 | |
до 20 га | 10-15 | от | 35 000 | ||
свыше 20 га | 10-15 | от | 40 000 | ||
Жилая недвижимость | земли населенных пунктов (ИЖС, СНТ, ЛПХ) | до 15 сот. | 3-5 | от | 10 000 |
16-50 сот. | 4-6 | от | 15 000 | ||
51-100 сот. | 5-7 | от | 25 000 | ||
свыше 100 сот. | 6-8 | от | 30 000 | ||
земли сельхозназначения | до 15 сот. | 3-5 | от | 10 000 | |
16-50 сот. | 4-6 | от | 12 000 | ||
51-100 сот. | 5-7 | от | 18 000 | ||
свыше 100 сот. | 6-8 | от | 20 000 |
Стоимость оценки аренды земли
Объект оценки | Ориентировочный срок оказания услуги | Ориентировочная стоимость за услуги оценки 1 объекта, рублей | |||
Право пользования и владения на условиях аренды земельными участками | земли населенных пунктов (коммерческого назначения) | до 1 Га | 10-15 | от | 20 000 |
до 5 Га | 10-15 | от | 24 000 | ||
до 10 Га | 10-15 | от | 28 000 | ||
свыше 10 Га | 10-15 | от | 32 000 | ||
земли промышленности | до 1 га | 10-15 | от | 24 000 | |
до 20 га | 10-15 | от | 28 000 | ||
свыше 20 га | 10-15 | от | 32 000 | ||
Право пользования и владения на условиях аренды земельными участками жилой недвижимости | земли населенных пунктов (ИЖС, СНТ, ЛПХ) | от 1 сот. | 3-8 | от | 8 000 |
земли сельхозназначения | от 1 сот. | 3-8 | от | 8 000 |
Оценка зданий
При оценке зданий важную роль играет:
- площадь;
- назначение;
- местоположение объекта;
- права на землю;
- материал стен;
- год постройки;
- наличие инженерных коммуникаций;
- физическое состояние здания;
- предполагаемое использование результатов оценки.
Виды зданий
Стоимость оценки зданий
Объект оценки | Ориентировочный срок оказания услуги | Ориентировочная стоимость за услуги оценки 1 объекта, рублей | |||
Коммерческая недвижимость | Объект капитального строительства – здание | до 500 кв. м | 7-10 | от | 30 000 |
до 1000 кв. м | 8-12 | от | 40 000 | ||
до 5000 кв.м | 10-15 | от | 50 000 | ||
свыше 5000 кв.м | 10-15 | от | 60 000 |
Стоимость оценки аренды зданий
Объект оценки | Ориентировочный срок оказания услуги | Ориентировочная стоимость за услуги оценки 1 объекта, рублей | |||
Право пользования и владения на условиях аренды коммерческой недвижимостью | Объект капитального строительства – здание | до 500 кв. м | 7-10 | от | 24 000 |
до 1000 кв. м | 8-12 | от | 32 000 | ||
до 5000 кв.м | 10-15 | от | 40 000 | ||
свыше 5000 кв.м | 10-15 | от | 48 000 |
Оценка сооружений
При оценке сооружений важны аналогичные критерии, как и для оценки зданий, то есть площадь, назначение, местоположение объекта, права на землю, материал стен, год постройки, наличие инженерных коммуникаций, физическое состояние сооружения, предполагаемое использование результатов оценки.
Стоимость оценки сооружений
Стоимость оценки сооружений зависит от ряда факторов и начинается от 10 000 рублей. Срок исполнения отчета об оценки 5-10 дней.
Виды сооружений
Оценка имущественного комплекса
Оценка имущественного комплекса – это комплекс мероприятий по определению рыночной или иной стоимости группы объектов недвижимости, представляющих единый объект.
Для определения стоимости имущественного комплекса важными являются аналогичные критерии, как и для оценки одного объекта недвижимости, с уточнение количества объектов, входящих в имущественный комплекс.
В виду того, что имущественные комплексы предполагают использование по общему назначению, то их можно отнести к сложным вещам. Такие вещи образуют единое целое, (ст. 134 ГК РФ).
Виды имущественных комплексов
Стоимость оценки имущественного комплекса
Имущественный комплекс | Ориентировочный срок оказания услуги, дн. | Ориентировочная стоимость за услуги оценки 1 объекта, рублей | ||
объекты недвижимости | менее 5 объектов | от 10 | от | 75 000 |
от 5 до 10 объектов | от 10 | от | 120 000 | |
от 11 до 20 объектов | от 14 | от | 160 000 | |
свыше 21 объекта | от 14 | от | 200 000 |
Стоимость оценки аренды имущественного комплекса
Право пользования и владения на условиях аренды имущественным комплексом | Ориентировочный срок оказания услуги | Ориентировочная стоимость за услуги оценки 1 объекта, рублей | ||
объекты недвижимости | менее 5 объектов | от 10 | от | 60 000 |
от 5 до 10 объектов | от 10 | от | 96 000 | |
от 11 до 20 объектов | от 14 | от | 128 000 | |
свыше 21 объекта | от 14 | от | 160 000 |
Оценка помещений
При оценке нежилых помещений важными критериями являются:
- площадь;
- назначение помещения;
- местоположение объекта;
- этаж расположения;
- этажность здания, в котором расположено помещение;
- назначение здания, в котором расположено помещение;
- наличие инженерных коммуникаций;
- физическое состояние здания;
- предполагаемое использование результатов оценки.
Классификация помещений по назначению
Стоимость оценки помещений
Коммерческая недвижимость | Ориентировочный срок оказания услуги | Ориентировочная стоимость за услуги оценки 1 объекта, рублей | ||
нежилое помещение | до 100 кв. м | 4-6 | от | 20 000 |
до 500 кв. м | 4-6 | от | 30 000 | |
до 1000 кв.м | 7-10 | от | 40 000 | |
свыше 1000 кв.м | 7-12 | от | 50 000 |
Стоимость оценки аренды помещений
Коммерческая недвижимость | Ориентировочный срок оказания услуги | Ориентировочная стоимость за услуги оценки 1 объекта, рублей | ||
Право пользования и владения на условиях аренды нежилым помещением | до 100 кв. м | 4-6 | от | 20 000 |
до 500 кв. м | 4-6 | от | 30 000 | |
до 1000 кв.м | 7-10 | от | 40 000 | |
свыше 1000 кв.м | 7-12 | от | 50 000 |
Оценка коммерческой недвижимости по целевым назначениям
Если рассматривать объекты недвижимости по своему целевому назначению, то можно определить основные направления:
- Торговые площади (магазины, павильоны, шоу-румы, торговые центры, ярмарки и прочие)
- Административные площади (бизнес-центры, офисы, банки, диспетчерские, бытовые здания и помещения и прочие)
- Учрежденческие площади (школы, детские сады, университеты, колледжи и прочие)
- Медицинские площади (больницы, поликлиники, сан.части, медицинский кабинет и прочие)
- Производственно-складские (заводы, фабрики, склады, кладовки, гаражи, ангары и прочие)
- Площади общественного питания (кафе, рестораны, столовые, буфеты и другие)
- Площади свободного назначения (без определенного назначения, подходят под многие цели одновременно)
Цели оценки коммерческой недвижимости
1) Для внесения объекта недвижимости в уставной капитал.
Проведение оценки является обязательной процедурой при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц.
На основании статьи 34 Федерального закона “Об акционерных обществах” от 26.12.1995 N 208-ФЗ оплатить акции, распределяемые среди учредителей общества при учреждении акционерного общества, можно деньгами, ценными бумагами, другими вещами или имущественными правами либо иными правами, имеющими денежную оценку, которую должен определить независимый оценщик.
Уставной капитал общества с ограниченной ответственностью может быть оплачен или увеличен за счет денежных средств, имущественных взносов, ценных бумаг или иных активов, стоимость которых необходимо обосновать Отчетом об оценке независимого оценщика. Минимальный уставный капитал ООО в 2020 году составляет 10 000 рублей.
2) Для постановки на баланс компании.
Недвижимость получена по договорам безвозмездной передачи или отчуждения.
3) При совершении сделок купли-продажи.
Проведение оценки при сделке купли-продажи является обязательной процедурой, если недвижимость принадлежит Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.
Оценка может быть проведена на добровольной основе для обоснования продавцом, запрашиваемой цены на объект недвижимости и поможет избежать конфликтов между продавцом и покупателем.
4) Для определения величины страхового возмещения при страховании недвижимости.
Страховые брокеры производят расчет стоимости страхового возмещения на основании Отчета об оценке независимого оценщика.
5) Для определения стоимости залога при кредитовании.
Самым распространенным способом обеспечения исполнения обязательств по кредиту является предоставление имущества под залог, что является косвенным подтверждением оплаты должником обязательств перед кредитором.
6) При переходе предприятия на Международные стандарты финансовой отчетности (МСФО).
Оценка всех активов, в том числе недвижимости, является необходимой процедурой при выходе компании на международные рынки.
7) Для целей налогообложения при оптимизации налогооблагаемой базы предприятия.
Согласно Приказу Минфина России от 29.07.1998 № 34н “Об утверждении Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации”, предприятие не чаще одного раза в год имеет право полностью или частично переоценивать стоимость основных средств, в том числе проводить переоценку недвижимости.
8) Для целей оспаривания кадастровой стоимости в целях снижения налогооблагаемой базы предприятия.
Оценщик определяет реальную рыночную стоимость объекта капитального строительства/земельного участка по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, руководствуясь Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
9) Для сдачи имущества в аренду
Оценка недвижимости для сдачи в аренду является обязательной для объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.
Необходимые документы для оценки
Перечень ЗАВЕРЕННЫХ СОБСТВЕННИКОМ копий документов, необходимых для проведения оценки:
- Правоподтверждающие документы на объект недвижимости (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, дарения или пр.);
- Документы БТИ (технический паспорт, экспликация, поэтажный план);
- Кадастровый паспорт;
- Документы на земельный участок под ОКС;
- Действующие договоры аренды;
- Справка об остаточной балансовой стоимости на дату оценки.