Земельный участок – это часть поверхности земли, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и прочие характеристики.
Оценка земельного участка
Оценка земельного участка – это процедура по выявлению рыночной или иной стоимости земли, которая учитывает влияние рынка в конкретный временной период.
Важно понимать отличия земельного участка от других видов недвижимости, потому как земельный участок обладает следующими особенностями:
- природный ресурс (воспроизводство для данного объекта недвижимости невозможно);
- многоцелевое использование (фактическое пользование земельным участком не всегда учитывает максимальную эффективность использования)
- земельный фонд, в особенности земли лесного и водного фондов, является корнем формирования среды жизни населения и обеспечивает экологическую безопасность;
- земельные участки не имеют износа и устаревания;
Таким образом, определение стоимости земельных участков является сложной процедурой, в связи с тем, что должна учитывать возможность их одновременного использования как природного ресурса так и объекта недвижимости.
Важное значение при оценке имеет категория земли, так как она обусловливает правовое положение, разрешенное использование и различные сервитуты, относящиеся к конкретному земельному участку.
Определяем тип земельного участка для оценки стоимости
Тип или категория земельного участка – это зонирование земельного фонда, связанное с разрешенным использованием данного участка. Категории земельного участка следующие:
- Земли промышленности
- Лесной фонд
- Водный фонд
- Земли населенных пунктов
- Охранные земли Российской Федерации
- Земли резервного фонда
- Земли сельскохозяйственного назначения
Вид разрешенного использования земли при определении рыночной стоимости
Разрешенное использование земельного участка – это эксплуатация земельного участка с учетом его целевого назначения, возможных ограничений и сервитутов.
В оценочной практике наиболее распространены виды разрешенного использования земельного участка:
- Сельскохозяйственное использование
- Садоводство
- Рыбоводство
- Ведение личного подсобного хозяйства
- Жилая застройка
- Объекты культурно-досуговой деятельности
- Земельные участки (территории) общего пользования
- Энергетика
- Склады
- Научно-производственная деятельность
- Железнодорожные пути
- Размещение автомобильных дорог
- Санаторная деятельность
- Благоустройство территории
- Административные здания организаций, обеспечивающих предоставление коммунальных услуг
- Для индивидуального жилищного строительства
- Малоэтажная многоквартирная жилая застройка
- Для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)
- Многоэтажная жилая застройка(высотная застройка)
- Общежития
- Здравоохранение
- Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)
- Рекреация
- Тяжелая промышленность
- Автомобилестроительная промышленность
- Легкая промышленность
- Нефтехимическая промышленность
Для каких целей проводят оценку земли?
- Для взноса в уставной капитал.
- Для постановки на баланс компании, если недвижимость получена по договорам безвозмездной передачи и при снятии с баланса недвижимости для последующего его отчуждения.
- Для принятия управленческих решений
- При совершении сделок купли-продажи.
- Для определения величины страхового возмещения при страховании недвижимости.
- Для определения стоимости залога при кредитовании.
- При переходе предприятия на Международные стандарты финансовой отчетности (МСФО). П
- Для целей налогообложения при оптимизации налогооблагаемой базы предприятия.
- Для целей оспаривания кадастровой стоимости для снижения налогооблагаемой базы предприятия.
Необходимые документы для оценки участка
Перечень ЗАВЕРЕННЫХ СОБСТВЕННИКОМ копий документов, необходимых для проведения оценки:
- Правоподтверждающие документы на объект недвижимости (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, дарения или пр.);
- Кадастровый паспорт;
- Действующие договоры аренды;
- Сведения о наличии строений на участке;
- Сведения о наличии сервитутов;
- Справка об остаточной балансовой стоимости на дату оценки.
Данный перечень не является конечным, так как только после ознакомления с данными документами Оценщик выбирает методику для определения стоимости земельного участка и если например, Оценщик решает применить доходный подход в оценке, то необходим дополнительный перечень документов.