Оценка коммерческой недвижимости: нежилого помещения, здания, земельного участка, сооружения

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ —  это недвижимость, связанная с постоянным получением дохода, извлечением прибыли, использование в коммерческих целях, земельный участок или прикреплённое к земле строение (здания, сооружения, объекты). Коммерческая недвижимость также включает воздушные и морские суда, космические объекты, которые подлежат государственной регистрации. 

К оценке коммерческой недвижимости относится

Оценка земли

При оценке земельных участков важную роль играет:

  • площадь;
  • назначение;
  • местоположение объекта;
  • права на землю;
  • вид разрешенного использования;
  • наличие обременений, сервитутов;
  • наличие инженерных коммуникаций;
  • наличие подъездных путей;
  • предполагаемое использование результатов оценки.

Категории земельных участков

оценка земельного участка

Стоимость оценки земельных участков

Объект оценки Ориентировочный срок оказания услуги Ориентировочная стоимость за услуги оценки 1 объекта, рублей
Земельные участки земли населенных пунктов (коммерческого назначения) до 1 Га 10-15 от 25 000
до 5 Га 10-15 от 30 000
до  10 Га 10-15 от 35 000
свыше 10 Га 10-15 от 40 000
земли промышленности до 1 га 10-15 от 30 000
до 20 га 10-15 от 35 000
свыше 20 га 10-15 от 40 000
Жилая недвижимость земли населенных пунктов (ИЖС, СНТ, ЛПХ) до 15 сот. 3-5 от 10 000
16-50 сот. 4-6 от 15 000
51-100 сот. 5-7 от 25 000
свыше 100 сот. 6-8 от 30 000
земли сельхозназначения до 15 сот. 3-5 от 10 000
16-50 сот. 4-6 от 12 000
51-100 сот. 5-7 от 18 000
свыше 100 сот. 6-8 от 20 000

Стоимость оценки аренды земли

Объект оценки Ориентировочный срок оказания услуги Ориентировочная стоимость за услуги оценки 1 объекта, рублей
Право пользования и владения на условиях аренды земельными участками земли населенных пунктов (коммерческого назначения) до 1 Га 10-15 от 20 000
до 5 Га 10-15 от 24 000
до  10 Га 10-15 от 28 000
свыше 10 Га 10-15 от 32 000
земли промышленности до 1 га 10-15 от 24 000
до 20 га 10-15 от 28 000
свыше 20 га 10-15 от 32 000
Право пользования и владения на условиях аренды земельными участками жилой недвижимости земли населенных пунктов (ИЖС, СНТ, ЛПХ) от 1 сот. 3-8 от 8 000
земли сельхозназначения от 1 сот. 3-8 от 8 000

Оценка зданий

При оценке зданий важную роль играет:

  • площадь;
  • назначение;
  • местоположение объекта;
  • права на землю;
  • материал стен;
  • год постройки;
  • наличие инженерных коммуникаций;
  • физическое состояние здания;
  • предполагаемое использование результатов оценки.

Виды зданий

оценка здания

Стоимость оценки зданий

Объект оценки Ориентировочный срок оказания услуги Ориентировочная стоимость за услуги оценки 1 объекта, рублей
Коммерческая недвижимость Объект капитального строительства – здание до 500 кв. м 7-10 от 30 000
до 1000 кв. м 8-12 от 40 000
до 5000 кв.м 10-15 от 50 000
свыше 5000 кв.м 10-15 от 60 000

Стоимость оценки аренды зданий

Объект оценки Ориентировочный срок оказания услуги Ориентировочная стоимость за услуги оценки 1 объекта, рублей
Право пользования и владения на условиях аренды коммерческой недвижимостью Объект капитального строительства – здание до 500 кв. м 7-10 от 24 000
до 1000 кв. м 8-12 от 32 000
до 5000 кв.м 10-15 от 40 000
свыше 5000 кв.м 10-15 от 48 000

Оценка сооружений

При оценке сооружений важны аналогичные критерии, как и для оценки зданий, то есть площадь, назначение, местоположение объекта, права на землю, материал стен, год постройки, наличие инженерных коммуникаций, физическое состояние сооружения, предполагаемое использование результатов оценки.

Стоимость оценки сооружений

Стоимость оценки сооружений зависит от ряда факторов и начинается от 10 000 рублей. Срок исполнения отчета об оценки 5-10 дней.

Виды сооружений

оценка сооружений

Оценка имущественного комплекса

Оценка имущественного комплекса – это комплекс мероприятий по определению рыночной или иной стоимости группы объектов недвижимости, представляющих единый объект.

Для определения стоимости имущественного комплекса важными  являются аналогичные критерии, как и для оценки одного объекта недвижимости, с уточнение количества объектов, входящих в имущественный комплекс.

В виду того, что имущественные комплексы предполагают использование по общему назначению, то их можно отнести к сложным вещам. Такие вещи образуют единое целое, (ст. 134 ГК РФ).

Виды имущественных комплексов

оценка имущественного комплекса

Стоимость оценки имущественного комплекса

Имущественный комплекс Ориентировочный срок оказания услуги, дн. Ориентировочная стоимость за услуги оценки 1 объекта, рублей
объекты недвижимости менее 5 объектов от 10 от 75 000
от 5 до 10 объектов от 10 от 120 000
от 11 до 20 объектов от 14 от 160 000
свыше 21 объекта от 14 от 200 000

Стоимость оценки аренды имущественного комплекса

Право пользования и владения на условиях аренды имущественным комплексом Ориентировочный срок оказания услуги Ориентировочная стоимость за услуги оценки 1 объекта, рублей
объекты недвижимости менее 5 объектов от 10 от 60 000
от 5 до 10 объектов от 10 от 96 000
от 11 до 20 объектов от 14 от 128 000
свыше 21 объекта от 14 от 160 000

Оценка помещений

При оценке нежилых помещений важными критериями являются:

  • площадь;
  • назначение помещения;
  • местоположение объекта;
  • этаж расположения;
  • этажность здания, в котором расположено помещение;
  • назначение здания, в котором расположено помещение;
  • наличие инженерных коммуникаций;
  • физическое состояние здания;
  • предполагаемое использование результатов оценки.

Классификация помещений по назначению

оценка помещений

Стоимость оценки помещений

Коммерческая недвижимость Ориентировочный срок оказания услуги Ориентировочная стоимость за услуги оценки 1 объекта, рублей
нежилое помещение до 100 кв. м 4-6 от 20 000
до 500 кв. м 4-6 от 30 000
до 1000 кв.м 7-10 от 40 000
свыше 1000 кв.м 7-12 от 50 000

Стоимость оценки аренды помещений

Коммерческая недвижимость Ориентировочный срок оказания услуги Ориентировочная стоимость за услуги оценки 1 объекта, рублей
Право пользования и владения на условиях аренды нежилым помещением до 100 кв. м 4-6 от 20 000
до 500 кв. м 4-6 от 30 000
до 1000 кв.м 7-10 от 40 000
свыше 1000 кв.м 7-12 от 50 000

Оценка коммерческой недвижимости по целевым назначениям

Если рассматривать объекты недвижимости по своему целевому назначению, то можно определить основные направления:

  • Торговые площади (магазины, павильоны, шоу-румы, торговые центры, ярмарки и прочие)
  • Административные площади (бизнес-центры, офисы, банки, диспетчерские, бытовые здания и помещения и прочие)
  • Учрежденческие площади (школы, детские сады, университеты, колледжи и прочие)
  • Медицинские площади (больницы, поликлиники, сан.части, медицинский кабинет и прочие)
  • Производственно-складские (заводы, фабрики, склады, кладовки, гаражи, ангары и прочие)
  • Площади общественного питания (кафе, рестораны, столовые, буфеты и другие)
  • Площади свободного назначения (без определенного назначения, подходят под многие цели одновременно)

Обязательные требования для оценки недвижимости

Для осуществления оценки объекта капитального строительства, оценщик должен:

1. Соблюдать требования Федерального закона №135 “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”.

2. Соблюдать требования Федеральных стандартов оценки (в зависимости от цели оценки): 

  • Федеральный стандарт оценки “Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)”, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297;
  • Федеральный стандарт оценки “Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)”, утвержденный приказом Минэкономразвития России 20 мая 2015 г. № 298;
  • Федеральный стандарт оценки “Требования к отчету об оценке (ФСО №3)”, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299;
  • Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г №611;
  • Федеральный стандарт оценки «Оценка для целей залога (ФСО № 9)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 01 июня 2015 г. №327;
  • Федеральный стандарт оценки «Определение ликвидационной стоимости (ФСО № 12)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 17 ноября 2016 г. №721;
  • Федеральный стандарт оценки «Определение инвестиционной стоимости (ФСО № 13)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 17 ноября 2016 г. №722.

3. Состоять в Саморегулируемой организации оценщиков.

4. Ответственность Оценщика должна быть застрахована.

5. Иметь в наличии квалификационный аттестат по направлению “Оценка недвижимости”.

Цели оценки коммерческой недвижимости

1) Для внесения объекта недвижимости в уставной капитал.

Проведение оценки является обязательной процедурой при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц.

На основании статьи 34 Федерального закона “Об акционерных обществах” от 26.12.1995 N 208-ФЗ   оплатить акции, распределяемые среди учредителей общества при учреждении акционерного общества, можно деньгами, ценными бумагами, другими вещами или имущественными правами либо иными правами, имеющими денежную оценку, которую должен определить независимый оценщик.

Уставной капитал общества с ограниченной ответственностью может быть оплачен или увеличен за счет денежных средств, имущественных взносов, ценных бумаг или иных активов, стоимость которых необходимо обосновать Отчетом об оценке независимого оценщика.  Минимальный уставный капитал ООО в 2020 году составляет 10 000 рублей.

2) ​Для постановки на баланс компании.

Недвижимость получена по договорам безвозмездной передачи или отчуждения.

3) При совершении сделок купли-продажи.

Проведение оценки при сделке купли-продажи является обязательной процедурой, если недвижимость принадлежит Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

Оценка может быть проведена на добровольной основе для обоснования продавцом, запрашиваемой цены на объект недвижимости и поможет избежать конфликтов между продавцом и покупателем.

4) Для определения величины страхового возмещения при страховании недвижимости.

Страховые брокеры производят расчет стоимости страхового возмещения на основании Отчета об оценке независимого оценщика.

5) Для определения стоимости залога при кредитовании.

Самым распространенным способом обеспечения исполнения обязательств по кредиту является предоставление имущества под залог, что является косвенным подтверждением оплаты должником обязательств перед кредитором.

6) При переходе предприятия на Международные стандарты финансовой отчетности (МСФО).

Оценка всех активов, в том числе недвижимости, является необходимой процедурой при выходе компании на международные рынки.

7) Для целей налогообложения при оптимизации налогооблагаемой базы предприятия.

Согласно Приказу Минфина России от 29.07.1998 № 34н “Об утверждении Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации”, предприятие не чаще одного раза в год имеет право полностью или частично переоценивать стоимость основных средств, в том числе проводить переоценку недвижимости.

8) Для целей оспаривания кадастровой стоимости в целях снижения налогооблагаемой базы предприятия.

Оценщик определяет реальную рыночную стоимость объекта капитального строительства/земельного участка по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, руководствуясь Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

9) Для сдачи имущества в аренду

Оценка недвижимости для сдачи в аренду является обязательной для объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

Необходимые документы для оценки

Перечень ЗАВЕРЕННЫХ СОБСТВЕННИКОМ копий документов, необходимых для проведения оценки:

  • Правоподтверждающие документы на объект недвижимости (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, дарения или пр.);
  • Документы БТИ (технический паспорт, экспликация, поэтажный план);
  • Кадастровый паспорт;
  • Документы на земельный участок под ОКС;
  • Действующие договоры аренды;
  • Справка об остаточной балансовой стоимости на дату оценки.
Нам важно Ваше мнение
С нами сотрудничают