Оценка коммерческой недвижимости: нежилого помещения, здания, земельного участка, сооружения

Если рассматривать объекты недвижимости по своему целевому назначению, то можно определить основные направления:

• Торговые площади (магазины, павильоны, шоу-румы, торговые центры, ярмарки и прочие)
• Административные площади (бизнес-центры, офисы, банки, диспетчерские, бытовые здания и помещения и прочие)
• Учрежденческие площади (школы, детские сады, университеты, колледжи и прочие)
• Медицинские площади (больницы, поликлиники, сан.части, медицинский кабинет и прочие)
• Производственно-складские (заводы, фабрики, склады, кладовки, гаражи, ангары и прочие)
• Площади общественного питания (кафе, рестораны, столовые, буфеты и другие)
• Площади свободного назначения (без определенного назначения, подходят под многие цели одновременно)

1) Для внесения объекта недвижимости в уставной капитал.

Проведение оценки является обязательной процедурой при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц.

На основании статьи 34 Федерального закона “Об акционерных обществах” от 26.12.1995 N 208-ФЗ   оплатить акции, распределяемые среди учредителей общества при учреждении акционерного общества, можно деньгами, ценными бумагами, другими вещами или имущественными правами либо иными правами, имеющими денежную оценку, которую должен определить независимый оценщик.

Уставной капитал общества с ограниченной ответственностью может быть оплачен или увеличен за счет денежных средств, имущественных взносов, ценных бумаг или иных активов, стоимость которых необходимо обосновать Отчетом об оценке независимого оценщика.  Минимальный уставный капитал ООО в 2020 году составляет 10 000 рублей.

2) ​Для постановки на баланс компании.

Недвижимость получена по договорам безвозмездной передачи или отчуждения.

3) При совершении сделок купли-продажи.

Проведение оценки при сделке купли-продажи является обязательной процедурой, если недвижимость принадлежит Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

Оценка может быть проведена на добровольной основе для обоснования продавцом, запрашиваемой цены на объект недвижимости и поможет избежать конфликтов между продавцом и покупателем.

4) Для определения величины страхового возмещения при страховании недвижимости.

Страховые брокеры производят расчет стоимости страхового возмещения на основании Отчета об оценке независимого оценщика.

5) Для определения стоимости залога при кредитовании.

Самым распространенным способом обеспечения исполнения обязательств по кредиту является предоставление имущества под залог, что является косвенным подтверждением оплаты должником обязательств перед кредитором.

6) При переходе предприятия на Международные стандарты финансовой отчетности (МСФО).

Оценка всех активов, в том числе недвижимости, является необходимой процедурой при выходе компании на международные рынки.

7) Для целей налогообложения при оптимизации налогооблагаемой базы предприятия.

Согласно Приказу Минфина России от 29.07.1998 № 34н “Об утверждении Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации”, предприятие не чаще одного раза в год имеет право полностью или частично переоценивать стоимость основных средств, в том числе проводить переоценку недвижимости.

8) Для целей оспаривания кадастровой стоимости в целях снижения налогооблагаемой базы предприятия.

Оценщик определяет реальную рыночную стоимость объекта капитального строительства/земельного участка по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, руководствуясь Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

9) Для сдачи имущества в аренду

Оценка недвижимости для сдачи в аренду является обязательной для объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.